Obras de prédios perto de metrô crescem em bairros de classes média e alta, mas patinam na periferia

Plano Diretor impulsionou lançamentos nas proximidades das estações e corredores de ônibus

revistabaiacu - 14 de maio de 2022




Há anos, a verticalização evidente no entorno de estações de metrô e corredores de ônibus tem sido apontada como um dos resultados mais evidentes do Plano Diretor de São Paulo, de 2014. Um estudo da USP e o diagnóstico elaborado pela Prefeitura identificaram, entretanto, que a transformação é majoritariamente restrita a bairros de classes média e alta e com empreendimentos voltados para o mesmo público, enquanto pouco avança nas estações de transporte próximas da periferia.

Para aumentar a população nas proximidades das áreas mais bem servidas de transporte e reduzir os deslocamentos longos, o Plano Diretor impulsionou a criação das Zonas Eixo de Estruturação e Transformação Urbana (ZEUs), que abrangem quadras nas proximidades das estações e corredores prontos ou em implantação (como é no entorno da Linha 7-Laranja, por exemplo). Há incentivos diversos para empreendimentos nesses locais quando dentro de padrões urbanísticos. No caso de comércio no térreo, por exemplo, não é contabilizado na área construída quando corresponde até 50% da área total, sem pagamento de taxa.

A proposta aumentou de 12% do total (de 2014 a 2016) para 44% (2019 e 2020) o número de imóveis lançados nesses locais, segundo dados foram levantados pelos engenheiros e arquitetos Carlos Henrique Yui Morello, Gabriel Kiyoshi Wadamori Lima, Lucas Fabri de Araújo e Fernando Shikô Toma, com orientação do professor João Meyer, da USP.

Um dos principais distritos visados é Pinheiros, na zona oeste, cuja multiplicação de canteiros de obras tem gerado críticas por uma parcela dos moradores e comerciantes. Coordenadora do movimento Pró-Pinheiros, a publicitária Rosanne Brancatelli, de 59 anos, chama de uma “destruição da paisagem”, por envolver a demolição de casas e predinhos.

“Os problemas para o futuro serão enormes”, comenta ao citar um possível aumento no trânsito e demanda por infraestrutura de saneamento. “Não tem um plano. São prédios imensos em ruas estreitas. Uma vez construídos ninguém vai destruir.”

Já Vanêssa Rocha Rêgo, de 58 anos, presidente da organização Coletivo Pinheiros, formada por cerca de 70 comerciantes, fala que pequenos espaços comerciais têm sido substituídos por franquias diante do valor dos aluguéis e crise gerada pela pandemia. Além disso, a difusão de obras teria aumentado a sensação de insegurança em meio a quadras cheias de tapumes e com diminuição da circulação de pedestres. A situação mobilizou a entidade a instalar mais de 100 câmeras de segurança.

Relator do Plano Diretor e professor de Urbanismo na USP, Nabil Bonduki considera o adensamento no eixo sudoeste bem-vindo, porém é preciso considerar o patrimônio a ser preservado. “Tem que ter adensamento sim nessas regiões, tomando cuidado para não descaracterizar as áreas de interesse urbano, cultural”, comenta. “Não tem cabimento de se gastar bilhões em quilômetros de metrô, milhões por estação e não ter retorno, tem que ter maior adensamento e estimular as pessoas a utilizar o metrô.”

Para o professor de Urbanismo da Mackenzie, Antonio Claudio Fonseca, era esperado que o chamado “vetor sudoeste” concentrasse os investimentos, pela infraestrutura e centralidade “Pinheiros está sendo todinho remodelado. As casas são substituídas por grandes conjuntos verticais, com apartamentos de propostas de moradia diferentes (diferentes tamanhos).”

Para ele, há uma tendência a médio prazo de deslocamento de investimentos a bairros de classe média nas zonas norte e leste, como Freguesia do Ó, Mandaqui e outros, que estão na ZEU da Linha 7-Laranja. “Tem um bairrismo ali e uma proximidade com a área central.”

Sócio-fundador da incorporadora Setin, Antonio Setin argumenta que a menor incidência dos empreendimentos fora dos bairros mais centrais se deve ao desinteresse de clientes por outras regiões. “O incorporador é um mero intermediário”, diz. “Está sempre estudando o que o cliente quer. As pessoas querem estar onde estão os melhores empregos.”

Já Ariel Frankel, CEO da Vitacon, explica que o foco da empresa nos bairros consolidados se deve à ideia de oferecer compactos onde historicamente a maior oferta é de moradias de maior metragem. Ele exemplifica dois novos empreendimentos nos Jardins. “Bairros nobres em São produziram (nas décadas passadas) apartamentos grandes.”

Segundo o levantamento da USP, a maioria dos lançamentos para as classes média e alta está em ZEUs, em distritos como Itaim Bibi, Moema e Pinheiros, enquanto apenas um quarto dos voltados ao público de menor aquisitivo está nas proximidades das estações e corredores de transporte.

Cerca de 6% dos lançamentos de apartamentos de “muito alto padrão” (acima de R$ 3 milhões) estavam nessas zonas entre 2014 e 2016, média que subiu para 54% de 2019 e 2020. Entre os de “alto padrão” (entre R$ 1 milhão e R$ 3 milhões), foram de 17% para 53% no mesmo período.

Entre as unidades de padrão “médio alto” (de R$ 700 mil a R$ 1 milhão), a abrangência foi de 13% em ZEUs para 59% no mesmo intervalo. Já os apartamentos “médio médio” (de R$ 500 mil a R$ 700 mil) foram de 12% para 56% (17.417). Nesses casos, os lançamentos também se espalham também para o centro e bairros parte das zonas leste (como Tatuapé) e norte (como Santana).

A situação é distinta nas classes de menor poder aquisitivo. O estudo identificou que os lançamentos de nível “médio baixo” (de R$ 240 mil a R$ 500 mil, exceto compactos e financiados pela Caixa) foram de 4% para 30% nas ZEUs. Já o perfil “econômico” (até R$ 240 mil, com financiamento via Caixa) foi de 6% para 22%. Nesses casos, parte dos empreendimentos está em trechos mais distantes do centro, especialmente nas zonas sul e leste e há pouca abrangência nos bairros nobres.

Professor de Urbanismo na USP, Meyer aponta algumas possíveis explicações. “Uma das hipóteses é que as pessoas que podem comprar um apartamento querem e podem comprar em um local mais central, e é isso que as incorporadoras estão fazendo”, comenta. Outro ponto é que a maior parte da oferta nessas regiões é de adaptação mais difícil para as ZEUs, por envolver ou pequenas incorporadoras (que não teriam capital para investir nos eixos) ou grandes empreendimentos (com lotes de maior dimensão, mais raros no entorno do transporte de massa).

Já Nabil Bonduki, professor da USP e relator do Plano Diretor, avalia que se pode avaliar uma calibragem para os incentivos de construção no entorno das ZEUs. Uma possibilidade seria que fossem mais atraentes onde há menos menos interesse hoje do mercado.